アパートを相続した場合

アパートを相続したケースでは、

@まずアパートを相続し今後も運営していくのか

Aそれともアパートを売却して現金化するのか

の選択から始まります。


 





(1)アパートを相続し運営していく場合

相続人の内の1人が運営していくのかそれとも相続人の共有で所有し、賃料を分配していくかの方法が考えられます。

しかし、アパートが複数あって、それぞれの相続人に一棟ずつというなら話は別ですが、アパートは相続人で共有にせずに、相続人の誰かが単独で所有した方がよいでしょう。

母親と特定の子供の共有であればまだしも、兄弟姉妹での共有は今後のアパート経営において、修繕、家賃の改定、借入金の返済など、様々な決定事項が生じた際に、意見が割れてしまい、思うような経営ができなくなるケースが見受けられます。

 昔は仲が良かった兄弟でも、それぞれの家族ができると今の家族が優先になり、兄弟をないがしろにしてしまうようなひどいケースも見受けられます。

親から授かった財産を兄弟姉妹で仲良く分配したいのは分かりますが、アパートの名義は一人にして、他の財産で調整を図るのがベストです。

 

【事例】

 父が死亡し、相続人全員で遺産分割協議を行った結果、私(A)がアパートを相続することになりました。どのような手続をすればよいのでしょうか?

 

【手続き方法】

@土地建物について、相続を原因とする所有権移転登記申請を行い、アパートをA名義に変更します。

 

AアパートをA名義に変更したことにより、故人から賃貸人の地位を承継したことを、賃借人に通知します。

※必ずしも賃借人に通知すべき義務はありませんが、賃貸借関係を円滑に維持し、安心して賃料を支払ってもらうために、通知を行い、賃料の振込先口座を変更する場合も併せて通知します。

 詐欺が多い世の中でもあるので、建物登記事項証明書(謄本)を添えておくとよいでしょう。

 

【当事務所の費用】

@相続登記:アパート1棟につき105,000円+実費代(登録免許税+謄本代+交通費+郵送代)

※登録免許税は土地と建物の評価額に4/1000を乗じた額を登記申請の際に納付します。

※戸籍取得を当方で行う場合には別途31,500円+戸籍実費を頂戴致します。

 例:横浜市のアパートで評価額が5000万円の場合

   報   酬: 105,000円

   登録免許税: 200,000円

   謄 本 代:   700円

   交 通 費:  3,000円

   郵 送 代:  3,000円

   合 計 額: 311,700円

 

A賃借人への通知:賃借人1名につき、5,250円。+郵送代の実費。

 例:10部屋あるアパートの場合

   報 酬:5,250円×10名=52,500円

   郵送代:500円×10名=5,000円

   合計額:57,500円

 

【必要書類】

@相続人への名義変更(相続による所有権移転登記)

■登記申請書(当事務所で作成)

■遺産分割協議書(当事務所で作成)

■相続関係説明図(当事務所で作成)

■委任状(当事務所で作成)

□被相続人の戸籍謄本(戸籍全部事項証明書)〔出生から死亡まで〕

□共同相続人全員の戸籍謄(抄)本(戸籍全部または個人事項証明書) 

□被相続人の除かれた住民票の写し〔本籍の記載があるもの〕、

□住民票の写し〔本籍の記載があるもの〕

□印鑑証明書〔遺産分割を行う場合〕

□固定資産評価証明書(価格決定通知書)

 

A賃借人への通知

■通知書(当事務所で作成)               

■建物登記事項証明書(当事務所で手配)

 

(2)アパートを売却して現金化する場合

アパート経営は、「経営」である以上、当然ながら維持費が発生します。

採算の見合う家賃収入がなければ、赤字にもなりかねません。

築年数がある程度経過したものであれば、構造にもよりますが、定期的に修繕費が必要になりますし、入居者が減ってきたものではリノベーションなどをかけたりして、入居者が増えるような部屋造りも必要です。

また、固定資産税などの税金も発生しますし、アパート経営を管理会社に委ねるのであればそういった管理費用も発生するわけです。

現在の市場では、土地の需要に対して供給が不足しているため、駅近の物件であれば不動産会社でも喉から手が出るほど欲しい物件のはずです。

 

【事例】

 父が死亡し、相続人全員で遺産分割協議を行った結果、アパートの築年数も経過していることもあり、売却を行い、その金銭を相続人で平等に分配することになりました。

どのような手続をすればよいのでしょうか?

 

【手続き方法】

@土地建物について、相続を原因とする所有権移転登記申請を行い、アパートをいったん相続人名義に変更します。

※アパートを相続人名義に変更することで、初めて相続人は売主の立場を手に入れられます。

A不動産の買主を探し、売却を行い、売買を原因とする所有権移転登記申請を行います。

 

【当事務所の費用】

 

@相続登記:アパート1棟につき105,000円+実費代(登録免許税+謄本代+交通費+郵送代)

※登録免許税は土地と建物の評価額に4/1000を乗じた額を登記申請の際に納付します。

 例:横浜市のアパートで評価額が5000万円の場合

   報   酬: 105,000円

   登録免許税: 200,000円

   謄 本 代:   700円

   交 通 費:  3,000円

   郵 送 代:  3,000円

   合 計 額: 311,700円

A売買手配無料。

※相続登記手続きを当事務所で行われた方のみとなります。

※司法書士は不動産登記を専門としているため、職業柄、様々な不動産会社とお付き合いがございます。第3者的立場に立ち、適正な不動産会社をご紹介します。

※売買が成立した際には、不動産会社に所定の仲介手数料のお支払いが必要です。

 

【必要書類】

@相続人への名義変更(相続による所有権移転登記)

■登記申請書(当事務所で作成)

■遺産分割協議書(当事務所で作成)

■相続関係説明図(当事務所で作成)

■委任状(当事務所で作成)

□被相続人の戸籍謄本(戸籍全部事項証明書)〔出生から死亡まで〕

□共同相続人全員の戸籍謄(抄)本(戸籍全部または個人事項証明書) 

□被相続人の除かれた住民票の写し〔本籍の記載があるもの〕、

□住民票の写し〔本籍の記載があるもの〕

□印鑑証明書〔遺産分割を行う場合〕

□固定資産評価証明書(価格決定通知書)

 

A不動産売却

□印鑑証明書

□登記識別情報通知

□委任状

□登記原因証明情報

▲このページのトップに戻る